Casa Sapo Notícias - Las Inmobiliarias Cotizadas En La Posburbuja

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Las inmobiliarias cotizadas en la posburbuja

Las cuentas presentadas por las principales empresas del sector, que cotizan en el continuo, durante el primer semestre, muestran el abandono de la promoción residencial, reflejan caídas menores en los valores de sus activos y van aplicando los descensos de las rentas de alquiler en los contratos de las renovaciones y nuevas contrataciones, a la vez que encuentran distintas soluciones para el problema de la deuda. La realidad del mercado inmobiliario ha convertido en estériles los esfuerzos realizados por presentar una imagen más amable, especialmente en el segmento residencial, donde en la práctica se han paralizado el inicio de nuevas promociones y va descendiendo la actividad de edificación a medida que se concluyen los desarrollos a los que la crisis sorprendió ya iniciados. Las causas hay que buscarlas en una demanda agotada en las actuales circunstancias económicas, al cierre de la financiación para esta actividad y al propósito de las empresas oferentes de ajustar el mercado por la vía de la oferta. Este año se construirán menos de 100.000 viviendas, la octava parte de las que se llevaron a cabo en 2006 Una buena parte de la cifra de negocio que deriva de la actividad de promoción y suelo ha consistido en daciones de pago a sus entidades prestamistas, destacando Reyal Urbis que ha amortizado deuda por importe de 404 millones de euros mediante la entrega de suelo y viviendas a entidades financieras por ese importe, que supone el 67 por ciento de su cifra de negocio en el semestre y un margen bruto negativo del 17 por ciento. Vallehermoso ha vendido viviendas por un importe de 289 millones de euros que le han exigido aplicar provisiones por un importe de 68 millones de euros, es decir efectuando un descuento del 24 por ciento sobre el coste de producción, además ha entregado a sus prestamistas 335 millones de euros en activos en la refinanciación de la deuda cerrada este mes de Agosto. Mientras que Metrovacesa, cuyas ventas por este concepto ascienden en el semestre a 127 millones de euros, las ha realizado con un margen negativo del – 1,1 por ciento y Realia ha obtenido un margen bruto positivo del 7,6 por ciento sobre los 69 millones de euros de venta de viviendas. La actividad de promociones y suelo de Colonial ha ascendido a 56 millones de euros con margen bruto negativo. Sólo Realia anuncia el inicio de nuevas promociones en determinadas localizaciones donde entiende que se ha agotado el stock, Colonial tras separar el negocio residencial del patrimonial manifiesta su intención de abandonarlo, aunque aportado sus suelos de Dos Hermanas, Sevilla, a una joint venture, denominada Entrenúcleos, con el Ayuntamiento de la localidad para su desarrollo .Reyal Urbis se ha comprometido a no iniciar nuevas promociones residenciales en el Plan de Negocio aprobado por los bancos para conseguir la refinanciación de sus deuda. Sobre el negocio patrimonial de las inmobiliarias cotizadas, quizás convenga hacer una aclaración, una parte importante de las pérdidas recogidas en las cuentas, en los años de crisis, como consecuencia de la variación del valor de los activos, se debe a que en el boom a algunos les interesó que quedara de manifiesto lo bien que gestionaban y llevaron al balance el valor de mercado de los activos, una vez que las nuevas normas contables se lo permitió, con ello introducían una gran dosis de volatilidad que se manifestó muy ampliamente en cuanto el ciclo cambió. Al margen de esa consideración, el panorama del negocio patrimonial sigue su curso normal, teniendo en cuenta que nos encontramos en una depresión económica y que se realizaron compras en la cresta del boom con un gran apalancamiento. La depresión económica está produciendo una caída del valor de los activos y de las rentas de alquiler. El valor de los activos parece está encontrando suelo, pero las rentas de alquiler siguen descendiendo. La deuda adquirida como consecuencia de las compras en el momento alto del ciclo tiene como consecuencia que haya que desprenderse de algunos activos con pérdidas reales. Testa ha sido la única inmobiliaria que ha dado resultados positivos en la primera mitad de este año y no ha realizado desinversiones, ascendiendo sus ingresos a 125 millones de euros que iguala los obtenidos por las rentas de alquiler a los de Inmobiliaria Colonial, mientras que Metrovacesa, como consecuencia de las continuas ventas de activos que viene realizando, ha visto descender sus ingresos por alquiler hasta los 90 millones, un poco por encima de los conseguidas por Realia que ascienden a 88 millones. Reyal Urbis volcada hasta ahora en la actividad de promoción residencial ha obtenido 16 millones de euros por alquileres de su cartera patrimonial y 17 millones de su cadena hotelera Hoteles Rafael. En lo que se refiere a la venta de activos de inversión, reconocidos bajo el eufemismo de rotación de activos, durante el primer semestre del año la más activa ha sido Metrovacesa con la venta del complejo inmobiliario Triágulo Princesa por 122 millones de euros a dos empresas del grupo Continental Property Investments, además de dos edificios del Parque Emprasrial El Plantío por 10,2 millones de euros, el hotel La Maquinista por 7,2 millones y la residencia El Saler por 3,5 millones. Aunque acordada en diciembre de 2009, se formalizó en enero de este año la venta de la sociedad Metropark a Interprking Hispania por 120 millones de euros, incluyendo la deuda. Ni Realia ni Testa han realizado venta de activos en los primeros seis meses del año, aunque la primera ha concluido la venta del edificio Diagonal 640 de Barcelona por 145 millones al fondo alemán Deka, este mes de agosto. Por su parte Colonial ha obtenido por la venta de activos en alquiler 101 millones, siendo las dos principales desinversiones el edificio de Sor Angela de la Cruz en Madrid por 42 millones de euros y el complejo de Santi Petri por 45 millones. Reyal Urbis ha desinvertido en los edificios de Gran Vía , 43, Manoteras y Pozuelo. LA DEUDA CAMBIA EL MAPA INMOBILIARIO ESPAÑOL La importante deuda que pesa sobre estas inmobiliarias, que en el conjunto de las inmobiliarias cotizadas está en torno a los 29.000 millones de euros, ejerce menos presión sobre las inmobiliarias que han conseguido aplazar los vencimientos a partir de 2012 y no pagar intereses, excepto Metrovacesa que está inmersa en el proceso de refinanciación, parece que pretende seguir el modelo seguido por Colonial de transformar deuda en capital. La causa de este endeudamiento radica en el dinero barato que permitió hasta mediados de 2007 operaciones apalancadas, financiadas con deuda, que colocaron a inmobiliarias, como Metrovacesa o Colonial, a la cabeza de su sector en Europa, y a sus atrevidos empresarios, en las glamurosas listas de los más ricos del año. En 2006, 12 de las 35 mayores operaciones corporativas de financiación en Europa las protagonizaron inmobiliarias españolas. Adquisiciones, fusiones y salidas a Bolsa, se sucedieron y cambiaron el mapa del sector. A modo de recordatorio, en abril de 2006 salió a Bolsa la inmobiliaria catalana Renta Corporación; en mayo, la vallisoletana Parquesol y la valenciana Astroc, que unos meses después, en octubre, compraría el 60 por ciento de la inmobiliaria del Grupo Rayet por 449,5 millones y Landscape, inmobiliaria del Banco Sabadell, por cerca de 1.000 millones, y en julio salió al parqué Riofisa, adquirida en 2007 por Colonial. También en 2006 Metrovacesa, la primera inmobiliaria española, tras refinanciar un crédito de 3.200 millones suscrito un año antes para adquirir la francesa Gecina, se convirtió en escenario de una pugna entre la familia Sanahuja y Joaquín Rivero y Bautista Soler, con un cruce de OPA’s incluido, para hacerse con el control efectivo de la misma. A la tendencia de 2006 se sumó también San José, la octava constructora, que se hizo en julio con el control de Parquesol mediante una OPA pactada con la familia Fernández-Fermoselle, que tras la salida a Bolsa controlaba el 50,77 por ciento de su capital. Ferrovial cedió también en ese ejercicio su división inmobiliaria a la catalana Habitat por un importe de 2.200 millones de euros. La culminación de este hervidero lo protagonizaron Luis Portillo, Rafael Santamaría y Fernando Martín. El primero, a través de Inmocaral, tomó las riendas de Colonial mediante una OPA pactada con su socio de control, La Caixa, valorada en 3.761 millones de euros. El segundo, en una operación similar acordada con Banesto, socio de referencia, se hizo con Urbis a través de una OPA de 3.317 millones lanzada por su inmobiliaria Reyal. Y el tercero promovió a través de la firma que presidía, Martinsa, una OPA amistosa por el cien por cien de Fadesa, valorada en 4.045 millones. Ahora toca pagar aquellos excesos, pero el desplome generalizado de los resultados empresariales y de las valoraciones en Bolsa, la capitalización bursátil de las inmobiliarias cotizadas es un cuarto del valor que tenían a mediados de 2007, a causa del estallido de la burbuja. Algunas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los últimos tres años de manos -es el caso de Rayet, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su día la había adquirido, y lucha aún por mantenerse a flote bautizada como Afirma primero y como Quabit después- o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gestión, como son los casos de Colonial, Metrovacesa o Reyal Urbis. Algunos de los ejecutivos de aquellos días han acabado en los juzgados por demandas y reclamaciones judiciales. Así, Luis Portillo y Mariano Miguel Velasco han sido demandados por Colonial por la compra en su día de Riofisa. La última junta de accionistas de Metrovacesa, celebrada hace unas semanas, ha acordado estudiar la presentación de demanda judicial contra el ex presidente de la inmobiliaria Joaquín Rivero. Accionistas de Astroc demandaron a su ex presidente Enrique Bañuelos. Y la familia Rodés, propietaria de Media Planning, y el dueño de Mango, Isak Andic, reclaman en el juzgado a Habitat y a sus accionistas de referencia -la familia Figueras y José Suñol- que les devuelvan su inversión en la inmobiliaria en la ampliación de capital de 2007.Todas las inmobiliarias se han desprendido de activos, en la medida que han podido en la coyuntura actual, para reducir su endeudamiento y para poder mantener su actividad con el grifo del crédito cerrado a cal y canto. No ha sido suficiente. Las nueve principales compañías cotizadas, Metrovacesa, Renta Corporación, Quabit, Colonial, Fadesa, Reyal Urbis, Realia, Testa y Vallehermoso, sumaban un endeudamiento neto conjunto de 28.424,15 millones de euros al cierre del primer trimestre de este año. Metrovacesa se situaba como la inmobiliaria con mayor deuda, con 5.786,5 millones pendientes de refinanciación. Tras ella aparece Martinsa-Fadesa, con un pasivo financiero de 5.737 millones, aunque la deuda total con la que se declaró en concurso ascendió a unos 7.000 millones. Y en tercer lugar se situaba Reyal Urbis, que firmó en el último momento, a mediados de mayo, un acuerdo con 50 bancos y cajas acreedoras para la refinanciación de su deuda de 4.600 millones de euros, con el que la inmobiliaria evitó el riesgo de concurso. Después se situó Colonial, con un pasivo de 4.252 millones, el 29 de junio cerró un nuevo canje de deuda por acciones por importe de 1.804 millones. En ese mismo primer trimestre, Testa, filial de patrimonio de Sacyr, tenía 2.645 millones de deuda, y la promotora del mismo grupo, Vallehermoso, 1.693 millones de euros, este mes de agosto ha refinanciado 1.430 millones. La deuda de Realia alcanzó los 2.227 millones entonces; la de Afirma, los 1.480, y la de Renta Corporación, los 285,8 millones. La banca ha sido cómplice primero y víctima ahora de los excesos inmobiliarios, el funcionamiento normal de las inmobiliarias no permite atender a un endeudamiento tan importante, sólo la venta de activos, ahora devaluados, o la transformación de la deuda en capital permitirán superar la situación, aunque la primera solución comprimirá de tal manera a estas empresas que las hará irreconocibles. Sólo Testa ha dado beneficios en el primer semestre, quedando Realia en tablas y las demás cotizadas siguen en pérdidas.